فرض کنید دو قطعه زمین که هر کدام 150 مترمربع است در کنار یکدیگر قرار گرفته است. در یک قطعه زمین 150 متری نمی‌توان ساختمان خوبی ساخت چرا که متراژ کم باعث محدودیت در ساخت فضاهای استاندارد می‌شود. اما اگر این دو قطعه زمین با هم تجمیع شوند به طوری که به جای ساخت دو ساختمان در 300 متر مربع یک ساختمان بسازیم، فضای بیشتری خواهیم داشت.
شهرداری از تجمیع قطعات استقبال کرده و مالکان را به این کار تشویق می‌کند به طوری که اگر سازنده‌ای طبق قوانین مربوطه به تجمیع املاک بپردازد، شهرداری 20 درصد تراکم تشویقی برای ساختمان در نظر می‌گیرد.
فرض کنید ساختمانی 5 طبقه با سطح اشغال 60 درصد و در مجموع 300 درصد داریم. درباره ریزه کاری‌های سطح اشغال و محاسبه آن در یک مقاله کامل صحبت کردیم. برای مطالعه آن روی لینک آبی رنگ کلیک کنید. در صورتی که قرار باشد شهرداری تراکم تشویقی مثلا به اندازه 20 درصد به سازنده بدهد یعنی سطح اشغال به جای 300 درصد، 320 درصد خواهد بود.
طبق چیزی که گفتیم هر طبقه 60 درصد سطح اشغال دارد. شاید برایتان سوال باشد با توجه به اینکه 20 درصد تراکم تشویقی کمتر از سطح اشغال یک طبقه است، پس چطور باید این 20 درصد را بسازیم. در این موارد اگر شرایط اجازه دهد، پس از گذراندن یک کمیسیون در شهرداری و پرداخت هزینه برای سطح اشغال به اندازه 40 درصد بیشتر، می‌توانید در مجموع 60 درصد سطح اشغال برای ساخت طبقه ششم از ساختمان را از شهرداری بگیرید.
شرایط تجمیع املاک یا تجمیع سند
در صورت برقراری شرایط زیر، امکان تجمیع املاک وجود دارد:
- سند مالکیت: فقط تجمیع املاکی که سند مالکیت ثبت شده دارند، امکان‌پذیر است و ملک قولنامه‌ای قابل تجمیع نیست.
- همجواری: املاکی که قرار است تجمیع شوند باید در مجاورت هم قرار داشته باشند.
- یکسان بودن سهم مالکیت: در صورتی که مالکان به صورت مشاعی مالک پلاک‌ها باشند، سهم هر یک از آن‌ها در تمامی‌پلاک‌ها باید برابر باشد.
- عدم رهن و بازداشت سند: هیچ یک از اسناد مالکیت نباید تحت رهن بانک، در گرو طلبکاران یا در بازداشت مراجع قضایی باشد.
- یکسان بودن کاربری: املاک مورد تجمیع باید دارای کاربری یکسان (مسکونی یا تجاری) باشند و اگر کاربری یکی از آن‌ها متفاوت باشد، امکان تجمیع نخواهد بود.
- تحویل اسناد مالکیت: کلیه مالکان موظفند اسناد مالکیت خود را به اداره ثبت تحویل دهند.
- ابطال اسناد قبلی و صدور سند واحد: با انجام تشریفات قانونی، اسناد مالکیت قبلی باطل یا بایگانی شده و یک سند جدید برای پلاک‌های تجمیع شده صادر خواهد شد.
دستورالعمل و مراحل تجمیع سند
مراحل کلی تجمیع سند یا تجمیع پلاکبه شرح زیر است:
- جمع آوری مدارک مورد نیاز مثل مدارک شناسایی مالک یا مالکین، اسناد مالکیت، نقشه‌های تفکیکی و سایر مدارک مورد نیاز.
- استعلام از شهرداری برای اطمینان از این که تجمیع املاک از نظر قوانین ساختمانی و شهرسازی امکان‌پذیر است.
- مراجعه به اداره ثبت اسناد و تحویل مدارک و درخواست تجمیع.
- پرداخت هزینه‌های حق‌التحریر، عوارض شهرداری، مالیات نقل و انتقال و سایر هزینه‌های مرتبط.
- پس از طی کردن مراحل قانونی، یک سند واحد برای ملک تجمیع شده صادر می‌شود.